TL;DR
- L'indice Notaires-INSEE a grimpé de près de 30 % entre 2013 et 2023 en France métropolitaine.
- Le marché n'a rien fait en ligne droite : hausse continue jusqu'en 2022, correction en 2023-2024, stabilisation fragile depuis 2025.
- Au premier trimestre 2026, les prix ne progressent que de 0,1 % sur un an — la dynamique ralentit nettement.
- Les appartements résistent mieux que les maisons, et l'Île-de-France repart plus vite que la province.
- Ce que dit vraiment l'indice Notaires-INSEE sur 10 ans
- La hausse quasi continue des prix entre 2016 et 2022
- La remontée des taux change tout en 2023 et 2024
- Une stabilisation encore fragile en 2025 et 2026
- Appartements et maisons, deux trajectoires opposées
- Île-de-France et province, une carte à deux vitesses
- FAQ — Évolution des prix immobiliers en France
- Conclusion
Près de 30 %. C'est la hausse cumulée des prix de l'immobilier ancien en France entre 2013 et 2023, selon l'indice Notaires-INSEE. De quoi donner le vertige à qui a raté le coche il y a dix ans — et de quoi rassurer, un peu, celles et ceux qui achètent aujourd'hui après deux années de correction.
Comment les prix immobiliers ont-ils évolué en France depuis 10 ans ? Après une hausse quasi continue jusqu'à fin 2022, le marché s'est retourné sous l'effet de la remontée des taux, avant de se stabiliser timidement depuis 2025 : au premier trimestre 2026, les prix ne progressent plus que de 0,1 % sur un an.
Dans cet article, on reprend les chiffres officiels — pas les impressions de comptoir — pour comprendre où en est vraiment le marché, trimestre par trimestre.
Ce que dit vraiment l'indice Notaires-INSEE sur 10 ans
Chaque trimestre, l'INSEE et les notaires publient un indice qui mesure l'évolution des prix « à qualité constante » — autrement dit, corrigé des effets de composition (plus ou moins de maisons vendues, plus ou moins de grandes surfaces, etc.). C'est la référence officielle, bien plus fiable qu'une moyenne brute d'annonces — même si, à l'échelle d'un bien précis, calculer un prix au m² demande une méthode différente.
Sur la dernière décennie, la courbe ressemble à des montagnes russes plutôt qu'à une pente régulière :
| Période | Indice (base 100 en 2015) | Contexte |
|---|---|---|
| T1 2013 | 102,8 | Avant-crise, marché déjà cher |
| T1 2015 | 99,4 | Point bas du cycle précédent |
| T4 2022 | 133,6 | Pic historique |
| T1 2026 | quasi stable sur un an (+0,1 %) | Fin de correction, stabilisation |
Entre le creux de 2015 et le pic de 2022, les prix ont donc grimpé d'environ un tiers en sept ans. Puis tout s'est arrêté net. Pour les plus curieux, des séries historiques remontant à 1936 sont disponibles auprès du ministère de la Transition écologique — de quoi relativiser n'importe quel cycle, même celui-ci.
La hausse quasi continue des prix entre 2016 et 2022
Cette période a un nom : celle des taux d'intérêt au plus bas. Emprunter à moins de 1,5 % sur 20 ans a permis à des millions de ménages d'emprunter plus, donc de payer plus — sans que leur mensualité bouge beaucoup.
Résultat : la demande dépasse l'offre presque partout, des grandes métropoles jusqu'aux villes moyennes bien connectées. Les prix suivent, mécaniquement.
Ce n'est qu'en 2022, quand l'inflation repart et que les banques centrales remontent leurs taux directeurs, que le scénario change de nature.
La remontée des taux change tout en 2023 et 2024
Quand le taux d'un crédit immobilier passe de 1,5 % à plus de 4 % en moins de deux ans, la capacité d'emprunt d'un ménage fond — parfois de 15 à 20 %. Pour mesurer l'effet sur un projet concret, commencez par calculer votre capacité d'emprunt immobilier avec une mensualité réaliste. Mécaniquement, les acheteurs visent des biens moins chers, ou attendent.
Les volumes de transactions chutent nettement pendant cette période, entraînant à leur tour un ajustement des prix affichés, en particulier sur les maisons et dans les zones déjà tendues.
Le conseil de Camille
Face à un marché qui se retourne, ne regardez jamais le seul prix affiché : comparez-le au délai de vente réel du bien. Un bien resté 6 mois en ligne à un prix inchangé n'est pas au prix du marché, quoi qu'en dise l'annonce.
Pour un investisseur, cette lecture du cycle doit ensuite être reliée au calcul de la rentabilité locative brute et nette : un prix d'achat plus bas ne suffit pas si les loyers, les charges ou la vacance dégradent le rendement.
Une stabilisation encore fragile en 2025 et 2026
Depuis la mi-2025, les prix se sont remis à progresser légèrement sur un an — mais le mouvement ralentit déjà, comme le montre la note trimestrielle de l'INSEE publiée en 2026 :
| Trimestre | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T3 2025 | -0,1 % | +0,6 % |
| T4 2025 | +0,3 % | +1,0 % |
| T1 2026 | +0,2 % | +0,1 % |
Le nombre de transactions, lui, tient plutôt bien : 952 000 ventes sur les douze mois précédant mars 2026, un niveau comparable à fin 2025. Le marché a donc retrouvé du volume avant de retrouver de la hausse des prix — un ordre logique après une correction.
Erreur fréquente : confondre stabilisation et reprise. Une variation annuelle de +0,1 % n'annonce pas un nouveau cycle de hausse : c'est une quasi-stagnation, qui peut aussi bien précéder un rebond qu'un nouveau tassement.
Appartements et maisons, deux trajectoires opposées
Au premier trimestre 2026, l'INSEE distingue clairement les deux marchés :
| Type de bien | Évolution sur un an |
|---|---|
| Appartements | +0,6 % |
| Maisons | -0,2 % |
Les appartements, portés par la demande dans les zones urbaines denses, se redressent plus vite. Les maisons, plus consommatrices de surface donc plus sensibles au budget des ménages, restent sous pression.
Île-de-France et province, une carte à deux vitesses
La reprise n'est pas homogène sur le territoire. Sur un an, l'Île-de-France progresse de 0,6 %, tirée par Paris (+1,0 %) et surtout la petite couronne (+1,3 %). La province, elle, reste à l'étal (0 %), comme le confirme le baromètre des notaires.
Ce grand écart régional cache lui-même des écarts locaux bien plus marqués, que la moyenne nationale ne montre jamais — un point déjà visible dans la note du troisième trimestre 2025, où la province reculait légèrement pendant que l'Île-de-France progressait. Pour aller plus loin, on peut analyser pourquoi les prix immobiliers baissent dans certaines villes alors que d'autres résistent.
FAQ — Évolution des prix immobiliers en France
Quelle a été la hausse des prix immobiliers en France sur 10 ans ?
Entre 2013 et 2023, l'indice Notaires-INSEE des logements anciens a progressé de près de 30 % en France métropolitaine. Cette hausse s'est concentrée surtout entre 2016 et 2022, avant une correction en 2023-2024 puis une stabilisation depuis 2025.
Les prix immobiliers vont-ils encore baisser en 2026 ?
Rien ne l'indique à ce stade : au premier trimestre 2026, les prix sont quasi stables sur un an, à +0,1 %, après plusieurs trimestres de légère hausse. Le marché semble surtout en phase de stabilisation, avec de fortes différences selon les régions et les types de biens.
Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils baissé en 2023 et 2024 ?
La remontée rapide des taux de crédit, passés d'environ 1,5 % à plus de 4 % en deux ans, a réduit la capacité d'emprunt des ménages. Les volumes de transactions ont chuté, entraînant un ajustement des prix, surtout sur les maisons.
Les appartements et les maisons évoluent-ils de la même façon ?
Non. Au premier trimestre 2026, les prix des appartements progressent de 0,6 % sur un an, alors que ceux des maisons reculent de 0,2 %, selon l'INSEE.
Conclusion
En dix ans, le marché immobilier français a vécu trois vies : une hausse continue portée par des taux historiquement bas, un coup de frein sévère quand ces taux ont grimpé, puis une stabilisation encore incertaine.
Trois chiffres à retenir : +30 % entre 2013 et 2023, +0,1 % sur un an au premier trimestre 2026, et un écart net entre appartements et maisons. La suite dépendra surtout de l'évolution des taux de crédit dans les mois qui viennent.
Reste maintenant à savoir comment appliquer ces tendances nationales à un bien précis — ce sera l'objet d'un prochain article sur le calcul du prix au m².
